Choć rynek wynajmu mieszkań w Polsce przeżywa w ostatnich czasach olbrzymi renesans, a liczba zainteresowanych kilkukrotnie przewyższa liczbę dostępnych lokali, to poszukiwanie ciekawego mieszkania na wynajem, czy znalezienie dobrego najemcy to wbrew pozorom wciąż spore wyzwanie… A kiedy potencjalny najemca i wynajmujący znajdą się i wspólnie zdecydują podjąć „współpracę”, przychodzi czas na formalności. No właśnie… umowa. Czy zawsze musi być na piśmie? W jakiej formie ja zawrzeć? Co powinno się w niej znaleźć, by dobrze się zabezpieczyć? W dzisiejszym artykule podpowiemy, w jaki sposób, bezpiecznie i bez zbędnych komplikacji podpisać umowę lokalu. I to niekoniecznie w formie papierowej!
Tak, tak, umowę wynajmu mieszkania można podpisać online! Umożliwia to kwalifikowany podpis elektroniczny, który od kilku lat zyskuje coraz więcej zwolenników – pamiętajmy, że to narzędzie, które posłużyć może wszystkim, a nie wyłącznie przedsiębiorcom, jak często, zupełnie błędnie, myślimy. Dziś kwalifikowany podpis elektroniczny może być sporym ułatwieniem życia każdego z nas – omijamy urzędowe kolejki, wysyłamy pisma do ZUSu, składamy deklaracje podatkowe, a także… mamy możliwość podpisania umowy wynajmu mieszkania. To naprawdę proste! Przeczytajcie, jak to zrobić.
Umowa wynajmu mieszkania pod lupą prawa
Na początek kilka kwestii prawnych. Zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego, umowa najmu lokalu na czas dłuższy niż dwanaście miesięcy powinna być zawarta albo w formie papierowej, albo w postaci elektronicznej – czyli przy użyciu wspomnianego wyżej kwalifikowanego podpisu elektronicznego. W przypadku niezachowania tej formy, w świetle prawa, umowa będzie zawarta na czas nieoznaczony. Przy wynajmie lokalu na czas krótszy niż rok, forma zawarcia umowy jest dowolna – w przepisach części ogólnej Kodeksu cywilnego wyróżniono sześć szczególnych form czynności prawnych: formę aktu notarialnego, formę z podpisami notarialnie poświadczonymi, formę pisemną z datą pewną, formę pisemną, formę elektroniczną, formę dokumentową.
Co powinna zawierać umowa najmu?
Jednym zdaniem – przede wszystkim musi chronić prawa obu stron – najemcy i wynajmującego, a także jasno określać ich obowiązki. Podstawowy zakres umowy to przede wszystkim: data i miejsce jej zawarcia, dane osobowe najemcy i wynajmującego (w tym dane kontaktowe), informacje na temat wynajmowanego mieszkania (tzw. przedmiot najmu), czas trwania umowy, informacje na temat czynszu i wszelkich dodatkowych opłat (np. opłat za energię elektryczną, gaz, zużycie wody, abonament telewizyjny, internet, miejsce parkingowe, etc.), a także kaucji, czyli ustalonej (np. w wysokości jednomiesięcznego czynszu) kwoty przeznaczonej na pokrycie ewentualnych zniszczeń w mieszkaniu. Nie bez znaczenia jest także określenie warunków wypowiedzenia, jakie posiada każda ze stron, ale o tym za chwilę.
Prawa i obowiązki
Prawidłowo sporządzona umowa jasno określa prawa oraz obowiązki najemcy i osoby wynajmującej – zakres może być tutaj bardzo szeroki, a wszystko tak naprawdę zależy od wzajemnych ustaleń między stronami. Do najczęstszych elementów należą: zgoda na posiadanie zwierząt domowych, zmiany dokonywane przez najemcę w lokalu, możliwość przebywania wynajmującego w mieszkaniu podczas nieobecności najemcy, etc. Zakres może być naprawdę szeroki, od nas zależy, które elementy w przyszłości mogą być dla nas naprawdę istotne.
Terminy, terminy, terminy…
Nie bez znaczenia są terminy, jakie zawrzemy w umowie. O okresie, na jaki podpisujemy umowę pisaliśmy już wcześniej. Do tego powinniśmy zawrzeć informacje, na temat dat, w których płatność za mieszkanie będzie realizowana – i oczywiście, niezbędne jest ustalenie, w jakiej formie opłacany będzie czynsz – czy przelewem na podane konto, czy gotówką do rąk właściciela mieszkania. Do tego dochodzą terminy dokonywania opłat za czynsz, media oraz pozostałe opłaty, jeśli istnieją. Brak powyższych płatności w terminie ustalonym pomiędzy stronami może wiązać się z możliwością naliczania odsetek za każdy dzień zwłoki.
Wypowiedzenie umowy
Umowę na czas określony można rozwiązać przed jej zakończeniem – jest to możliwe tylko wtedy, gdy takie zapisy zostały w niej zawarte. Inaczej sprawa wygląda w przypadku umowy na czas nieokreślony. Jeśli okres wypowiedzenia nie został przez strony wskazany w umowie, to obowiązują terminy wynikające z prawodawstwa (art. 669 – 673 K.c.):
- miesiąc, gdy najemca opłaca czynsz z góry,
- trzy miesiące, gdy najemca opłaca czynsz z góry za czas dłuższy niż miesiąc
- 3 dni, jeśli najemca opłaca czynsz za okres krótszy niż 1 miesiąc
- 1 dzień, gdy najemca opłaca czynsz codziennie.
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, gdy używanie lokalu nie jest zgodne z zapisami w umowie, gdy w lokalu zostały dokonane szkody, najemca zachowuje się uciążliwie, zalega z czynszem i opłatami, czy podnajął mieszkanie bez zgody, etc. Wszystkie przyczyny są uregulowane prawnie w art.11 Ustawy o ochronie praw lokatorów, która uniemożliwia wypowiedzenie najmu bez podania przyczyny. Wypowiedzenie umowy najmu powinno być dostarczone na piśmie i podpisane przez obie strony. Oczywiście, można to zrobić elektronicznie, jeśli obie strony – właściciel lokalu i najemca mają podpis kwalifikowany.
Protokół zdawczo-odbiorczy
Przy podpisywaniu umowy warto zadbać o tak zwany protokół zdawczo-odbiorczy, który powinien zawierać spis wszystkich rzeczy znajdujących się w wynajmowanym lokalu. Warto również opisać ich stan zużycia. Protokół należy podpisać łącznie z umową, co pozwoli uniknąć nieporozumień przy wypowiedzeniu lub zakończeniu umowy najmu. W dokumencie należy precyzyjnie określić warunki przekazania lokalu po zakończeniu umowy. Obie strony powinny posiadać pełną świadomość, co oznacza oddanie mieszkania „w stanie nienaruszonym / niepogorszonym”.
Tak, jak zaznaczyliśmy na wstępnie – mieszkania na wynajem stają się dzisiaj dobrem bardzo pożądanym. Za chwilę, kiedy do dużych miast, z wakacji, powrócą studenci, zapotrzebowania na lokale będzie jeszcze większe. Jeśli planujemy w najbliższym czasie wynajem mieszkania, warto już dzisiaj zacząć rozglądać się, jakie mamy możliwości. Pomyślmy także nad dobrze przygotowaną, bezpieczną umową, przygotujmy się dobrze, aby w przyszłości mieć dobry sen w nowo wynajętym mieszkaniu!
Pamiętajmy, że każda umowa, w tym umowa wynajmu lokalu, musi posiadać podpisy obu stron, aby można ją było uznać za wiążącą. Warto zaoszczędzić czas, papier oraz pieniądze i skorzystać z naszych rozwiązań kwalifikowanego podpisu elektronicznego – umowę podpiszecie wtedy zarówno w komputerze, jak telefonie. Szczegóły dotyczące naszych produktów znajdziecie na stronie https://www.cencert.pl/certyfikat-kwalifikowany/.
Przypominamy, że podpisanie umowy wynajmu w formie elektronicznej jest równoważne w skutkach z podpisaniem umowy w formie pisemnej (podpisanie własnoręcznym podpisem). Łatwo, szybko i bezpiecznie. Polecamy!
Źródło:
Kodeks Cywilny
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Przeczytaj artykuł: mObywatel jako pełnoprawny dowód osobisty?
Przeczytaj artykuł: Podpis elektroniczny – bezpieczna przepustka do świata pracy zdalnej.
Przeczytaj artykuł: Legalna praca w Polsce dla obywateli Ukrainy.
wynajem mieszkania